במאמר זה אתייחס לשני סוגי מס עיקריים כדלקמן:

מס שבח מקרקעין.

מס רכישה.

(*)מס שבח מקרקעין: הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המקור החוקי למס זה הוא חוק מיסוי מקרקעין משנת 1963, המוכר בציבור כחוק מס שבח. מס שבח היה שמו הקודם של חוק זה, ובציבור מכונה מיסוי המקרקעין בשם מס שבח. סוג מס זה הוא פיתוח ישראלי ייחודי היוצר הבחנה במיסוי רווח הון הנובע ממקרקעין לרווח הון הנובע ממקורות אחרים.

המס בוחן את רווח ההון שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, דהיינו התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל) אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס. קביעת שומת מס שבח היא עניין מורכב מאחר שהיא נקבעת לפי שיעורי מס משתנים ולפי חלוקה לשני פרקי זמן- טרם הרפורמה במס ולאחריה.

למס מערכת מסועפת של פטורים ודחיות מס, הידוע בהם הוא הפטור לדירת מגורים יחידה.

ניתן להנות, בתנאים מסוימים מפטור מתשלום מס שבח וזאת אם עונים על התנאים המנויים בחוק. כך למשל אדם אשר מכר דירה לפני למעלה מ-4 שנים, זכאי לפטור. רשימת הפטורים היא ארוכה וייתכן ונעדיף להשתמש בפטור אחד ולא באחר מתוך תכנון מס (חוקי) לגבי עסקאות עתידיות. ייתכן ואף אם לא מתבקש פטור מסוים, נזכה שלא לשלם מס שבח וזאת תוך חישוב השבח על הנכס בהפחתת הוצאות מסוימות שהיו לנו על הנכס – למשל הוצאות מימון.

(*)מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית.

להלן דוגמא לפטור עבור "דירת מגורים מזכה" ותשלום עבור "זכות אחרת":

לדוגמא – לאחרונה נמכר בית מגורים צמוד קרקע בהרחבה של מושב בשטח בנוי של 150 מ"ר (ניתן לבנות עוד 50 מ"ר) תמורת סכום של כ- 450,000$.

שאלה: האם יחול חיוב במס שבח מקרקעין עבור זכויות הבנייה העודפות ?

תשובה: כאשר נמכר נכס (בית או דירה) עם זכויות בניה עודפות ששיעורן אינו עולה על 10% משטח הבית או הדירה הבנויים או על שווי של 100,000 ש"ח לפי הנמוך שביניהם לא יחול חיוב במס שבח בגין זכויות הבנייה העודפות (עפ"י הוראת ביצוע של רשויות מס שבח מס' 6/98).

אולם, כאשר נמכר נכס (בית או דירה) בסכום אותו ניתן לייחס, כי הוא נובע גם מזכויות בנייה עודפות אזי נערך על ידי רשויות מס שבח חשבון נפרד בגין זכויות הבנייה לבין הבית או הדירה הפטורים ממס.

ובמקרה הנדון, הבית בנוי של 150 מ"ר על מגרש בשטח 500 מ"ר עם זכויות בנייה עודפות הניתנות לניצול בשטח של 50 מ"ר בסכום של כ- 450,000$.

הסכום הנ"ל מורכב מ- 30,000$ (135,000 ש"ח) שניתן לזקוף לשווי זכויות הבנייה העודפות ומ- 420,000$ שניתן לזקוף לשווי בית המגורים הפטור ממס.

במקרים בהם רשויות מס שבח קובעות ומייחסות שווי גבוה מידי לזכויות הבנייה העודפות מומלץ להגיש השגה על פי החוק תוך 30 יום למנהל מס שבח.

לצורך הגשת ההשגה יש להעזר בשמאי מקרקעין אשר יכין חוות דעת שמאית עפ"י העקרונות השמאיים המקובלים בכלל ובהתאם להוראות ביצוע של רשויות מס שבח בפרט.

(*)מס רכישה: הוא מס המשולם על רכישת זכויות במקרקעין, דוגמת בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים חקלאיים וחנויות. מס הרכישה מתווסף לתשלום למוכר עבור הנכס הנרכש. כלומר, מלבד תשלום עבור הנדל"ן הנרכש, מתבקש הרוכש לשלם מס (מדורג) לרשויות המס כפועל יוצא של הרכישה.

(*)גובה המס

מס רכישה אינו קבוע, ותלוי באופן ישיר בגובה העסקה. כמו כן, מס רכישה לא מהווה אחוז מסוים מגובה העסקה, אלא מחושב באופן מדורג. פעם בשנה ב- ‎16 בינואר מעדכן משרד האוצר את שיעור המס ומדרגותיו בהתאם לעליית המדד.

(*)מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית.

להלן הפניה לסימולטור לחישוב מס רכישה בסיסי / מורחב:

https://www.misim.gov.il/simulator_mekarkein/

הערה

תודה רבה שבחרתם לגלוש באתר. האתר מתחייב להתמיד ולתת שירות מקצועי ויעיל לגולשים, תוך שימת דגש גם על חוויית גלישה ייחודית ונעימה, יחד עם זאת אני מבקש להבהיר ולהדגיש כי אין אפשרות במסגרת הנ"ל  לתת ייעוץ שמאי כפי ששמאי מקרקעין יכול להעניק ללקוחו עת זה מגיע אליו למשרדו, מפנה לו את כל מרצו, זמנו וניסיונו – ועל הגולש לקחת זאת בחשבון.

כמו גם כל חומר אחר המצוי באתר לא בא במקום יעוץ שמאי / משפטי ולא מהווה תחליף ואין לראות בו משום שכזה אלא בגדר הכוונה ראשונית כללית בלבד הנכונה לנסיבות מסויימות בזמן מסויים.

אין להסתמך עליה ו/או לפעול לאורה. העושה כן עושה זאת על דעת עצמו ועל אחריותו בלבד.