תפריט

פלישות לקרקע חקלאית בהיבט השמאי

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin

להלן מס' דוגמאות לפלישות:

  • מפקחי רשות מקרקעי ישראל, בליווי שוטרי משטרת ישראל, פינו במאי 2013 אסיר משוחרר שפלש עם משפחתו לקרקע חקלאית בבעלות המדינה, בנחלת יהודה שבראשון לציון.
  • הפולש השתלט על אדמות המדינה, ששטחן כ- 4 דונם, הציב שני מגורונים בהם התגורר עם בני משפחתו וכן ריכז בשטח רכבים על מנת לפרק מהם חלקי חילוף.
  • כאמור השטח פונה והוחזר למאגר הקרקעות הציבורי.

ביהמ"ש: פולשים ישלמו לעיריית ת"א דמי שימוש של מיליון שקל על הקרקע, שמיועדת לדרך מהירה ושטחים ציבוריים, הקימה המשפחה דירת מגורים, מוסך, עסק לשטיפת מכוניות, מפעל קרמיקה וחנות מזגנים.

 

  • משפחה שהתגוררה והפעילה עסקים על קרקע בבעלות עיריית תל-אביב ללא רשות, תפנה אותה ללא פיצוי, ותשלם לעירייה דמי שימוש בסך כמיליון שקל – כך קבע בית משפט השלום בתל-אביב.
  • הקרקע, שממוקמת ברחוב הלוחמים 19 בדרום העיר, הייתה בעבר בבעלות המדינה – ולימים הופקעה לטובת העירייה, במטרה לממש תוכנית להקמת דרכים לתנועה מהירה ושטחים ציבוריים. עם קום המדינה הוקמו על הקרקע 3 מבנים של הסוכנות היהודית ששימשו דיור זמני לעולים חדשים. במהלך השנים נותר מהם מבנה אחד בלבד.
  • השופטת קבעה כי המשפחה תשלם דמי שימוש בסך 222 אלף שקל לשנה החל מאוגוסט 2012 (מועד המכתב שביטל כל זכות של המשפחה בקרקע) ועד היום ובסך-הכול 986 אלף שקל.
  • עוד קבעה השופטת כי המשפחה תשלם דמי שימוש של 222 אלף שקל לשנה החל ממתן פסק הדין ועד מועד הפינוי בפועל. בנוסף השיתה האפט על המשפחה הוצאות משפט בסך 25 אלף שקל.

הגדרת תפקיד שמאי מקרקעין:

  • עוסק בקביעת שווי נכסי מקרקעין, כגון: בית, דירה, משרד, חנות, מגרש, משק חקלאי וכיו"ב.
  • מוסמך על פי החוק לקבוע את השווי של מקרקעין.
  • היחיד בעל הסמכות החוקית להעיד בפני בית המשפט בענייני שווי מקרקעין.
  • משמש כיועץ מומחה בענייני נכסי מקרקעין בשוק הפרטי, העסקי והציבורי.

צוות להתמודדות עם פלישות למקרקעי ציבור:

  1. הוקם צוות להתמודדות עם פלישות למקרקעי ציבור.
  2. הצוות כולל: נציגים מפרקליטות המדינה, משרד המשפטים, משטרת ישראל ונציג ממשרד הפנים.
  3. אחת הרעות החולות איתן מתמודדים חדשות לבקרים היא פלישה למקרקעי ציבור.
  4. הקלות שבה נעשות פלישות אלה.
  5. הקושי לפקח באופן אינטנסיבי על כלל מקרקעי ישראל.
  6. היתרון הכלכלי הגלום בניצול מקרקעי ישראל שלא כדין.
  7. כל אלה הופכים את הקרקעות ליעד להפרת החוק ובכלל פלישות בידי גורמים עבריינים לצורך ניצול הקרקע ללא רשות ושלא למטרה לה יועדה.

השתלטות על קרקע:

  1. פלישה למקרקעי ציבור הינה נטילה ללא רשות של המשאב הציבורי, ע"י קביעת עובדות בשטח על חשבון כלל הציבור.
  2. הפלישה למקרקעי ציבור כרוכה בחלק לא מבוטל של המקרים גם בבניה ובשימושים בלתי חוקיים על הקרקע, ללא היתר, ובמקרים רבים גם שלא בהתאם לתכנית בתוקף.
  3. השתלטות כוחנית על הקרקע הציבורית פוגעת פגיעה קשה במשאב הקרקעי של הציבור, שנועד לתועלת הציבור כולו.
  4. המאפיינים של פלישה למקרקעי ציבור שונים מפלישה לקרקע פרטית (לבעלים בדרך כלל יש פיקוח שוטף ואינטרס ישיר בהגנה על הקניין הפרטי).
  5. להבדיל, מקרקעי ישראל, פריסתם רחבה ואין יכולת פיקוח צמוד ורצוף על הקרקעות. חלק מהקרקעות מצוי בשטחים פתוחים שבהם המדינה אינה מממשת תפיסה בפועל. זה פותח פתח לפלישה בלתי מבוקרת ולעיתים חולף זמן רב עד הגילוי.

פלישה ושימוש שלא כדין:

  • תופעת הפלישה לקרקעות חקלאיות נעשית במקרים רבים בחסות בעלי הזכויות לשימוש חקלאי בקרקעות חקלאיות, שהקרקע הוקצתה להם לתכלית מסוימת בלבד.
  • בתוך כך נעשה שימוש במקרקעי ישראל בניגוד לייעוד הקרקע ולמטרה שלשמה הוקצתה.
  • בניגוד לתנאי ההקצאה.
  • ללא הסכמת רשות מקרקעי ישראל וללא רשות הבעלים.
  • תופעה מוכרת היא הקמת עסקים מסחריים בקרקעות באופן בלתי חוקי כגון: גני אירועים, מבני מסחר, מבני אחסנה וכד'.
  • באופן בלתי חוקי, ללא הסכמת רשות מקרקעי ישראל, ללא חוזה או בניגוד לתנאי החוזה וללא תשלום מתאים לרשות מקרקעי ישראל בגין השימוש בקרקע ובמקרים רבים תוך הפרה של דיני התכנון והבניה.

היבטים נוספים של פלישות:

  • פלישות למקרקעי ציבור שהופקעו לצרכי ציבור – הפרת החובה למסירת החזקה בקרקע שהופקעה, הינה תפיסה שלא כדין של הקרקע, ומהווה למעשה פלישה.
  • בהקשר זה יש להזכיר גם את הפלישות הנרחבות של האוכלוסייה הבדואית בקרקעות הנגב, הישובים הבלתי מוכרים שנבנו ונוסדו בנגב, ואת סכסוך הקרקעות הנלווה לכך. לנושא זה מאפיינים ייחודיים, וככזה הוא זוכה לטיפול מערכתי נפרד של ממשלת ישראל. בעניין זה גובשה הצעת חוק ליישום מדיניות הממשלה.

הגופים האמונים על אכיפת החוק במקרקעי הציבור:

  • יחידת התביעות בפרקליטות המדינה– הוקמה בשנת 2009 וייעודה ייזום הגשת תביעות אזרחיות לשם הגנה על נכסי המדינה.
  • המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין בפרקליטות המדינה – הוקמה בשנת 2005 עפ"י החלטת ממשלה במסגרת מהלך לקידום מערכת האכיפה הפלילית בתחום.
  • היחידה הארצית לפיקוח על הבניה במשרד הפנים – פועלת לאכיפת חוקי התכנון והבניה ואינה עוסקת בפלישות.
  • הרשויות המקומיות והועדות המקומיות – מופקדות על שמירת הקרקע הציבורית שלהן תוך הבטחת השימוש בהן לייעודן הציבורי.

כלי לתקיפה כלכלית:

  • תביעות כספיות – כלי לתקיפה כלכלית של כדאיות הפלישה.
  • אכיפה אפקטיבית ויצירת שינוי רוחבי בהתנהגות הציבור מצריכים התמודדות עם התמריץ הכלכלי שמניע את הפלישה לקרקעות הציבור ומהווה את הגורם המרכזי להתרחבות התופעה.
  • נדרש תמריץ שלילי לפלישה באופן שייצור סיכונים כלכליים ממשיים כלפי מי שפולש לקרקע ציבורית.
  1. תביעות כספיות לתשלום דמי שימוש – רשות מקרקעי ישראל מגישה לצד תביעות לסילוק יד גם תביעות כספיות לתשלום דמי שימוש עבור השימוש שנעשה בקרקע. שיעור דמי השימוש הנתבעים כיום במרכז הארץ 6% מערך הקרקע ללא המחוברים לכל שנת שימוש עפ"י השימוש שנעשה בפועל.

דוגמא לחיוב בדמי שימוש:

שימוש במבנה חקלאי שהוסב לשימוש כמשרד בשטח של כ- 100 מ"ר.

נתונים: שווי מ"ר משרד 2,000 ₪ (ללא מע"מ ופיתוח)

תחשיב:

שווי הקרקע למשרד 2,000 ₪ X 100 מ"ר = 200,000 ₪

דמי שימוש שנתיים 200,000 ₪ X 6% = 12,000 ₪+מע"מ

המשך כלי לתקיפה כלכלית:

2. תביעות כספיות להשבת שווי טובת ההנאה שהופקה מהקרקע – התעשרות שלא כדין. במסגרת התביעה הכספית להשבת שווי הרווחים / טובת ההנאה שהופקו מהקרקע שנתפסה שלא כדין. הרעיון הוא לא לסתפק בגביית דמי השימוש שהפולש היה מחויב בהם ממילא אילו פעל מראש כדין, כשטובת ההנאה נשארת בידו. גובש מתווה לתביעה "בעשיית עושר ולא במשפט" כאשר המדינה דורשת מעבר לדמי השימוש גם את רווחי העסק שהוקם באופן בלתי חוקי.

דוגמא לחיוב שווי טובת הנאה:

שימוש במבנה חקלאי שהוסב לשימוש כמשרד בשטח

של כ- 100 מ"ר.

דמי שכירות חודשיים בסביבה – 50 ₪/למ"ר

דמי שכירות שנתיים – 600 ₪

היוון דמי השכירות לצמיתות לפי 9.5% נקבל 6,315 ₪

הפחתה לפיתוח 350 ₪/למ"ר       (יתרה 5,965 ₪)

הפחתה לרווח יזמי 10%= 543 ₪ (יתרה 5,422 ₪)

הפחתת עלות בניה 3,500 ₪/למ"ר.

יתרה לשווי מ"ר מבונה – 2,000 ₪/למ"ר (במעוגל).

שימוש במבנה חקלאי שהוסב לשימוש כמשרד בשטח של כ- 100 מ"ר.

דמי שכירות חודשיים בסביבה – 50 ₪/למ"ר דמי שכירות שנתיים – 600 ₪ היוון דמי השכירות

לצמיתות לפי 9.5% נקבל 6,315 ₪

הפחתה לפיתוח 350 ₪/למ"ר       (יתרה 5,965 ₪)

הפחתה לרווח יזמי 10%= 543 ₪ (יתרה 5,422 ₪)

הפחתת עלות בניה 3,500 ₪/למ"ר.

יתרה לשווי מ"ר מבונה – 2,000 ₪/למ"ר (במעוגל).

שטח המבנה שהוסב לשימוש כמשרד כ- 100 מ"ר.

שווי מ"ר משרד 2,000 ₪ (ללא מע"מ ופיתוח)

רווח יזמי 10% = 543 ₪/למ"ר

תחשיב:

שווי הקרקע למשרד 2,000 ₪ X 100 מ"ר = 200,000 ₪

דמי שימוש שנתיים 200,000 ₪ X 6% = 12,000 ₪+מע"מ

רווח יזמי 100 מ"ר X 543 ₪/למ"ר     = 54,300 ₪+מע"מ

3. תביעות כספיות להשבת עלויות פינוי והריסה. כאשר ביצוע הפעולות לפינוי תוך שימוש בכוח, פעמים רבות גם בתגבור של כוחות משטרה כדי להתגבר על התנגדות לפינוי מצד הפולש וכדי להתמודד עם הפרות סדר המשולבות בהתנגדות לפינוי. המדובר בהיערכויות שעלותן גבוהה. כמו כן, בכל הנוגע לעלויות הריסה ופינוי של המחוברים שנבנו בקרקע ע"י הפולש או בהסכמתו.

4. תביעות כספיות להטבת הנזק הנגרם מהפלישה. כגון נזק הנגרם מעיכוב שיווק מקרקעין לפי תכנון עדכני. תופעת הפלישה משליכה על יעדים ציבוריים משמעותיים, מעכבת יעדי פיתוח חשובים וגורמת לפגיעה באינטרסים ציבוריים. במקרים המתאימים משיתים את הנזקים האלו על הפולש. המטרה לא רק למנוע את ההטבות הכלכליות אלא גם לייצר הרתעה מפני תוצאות אפשריות של הפלישה.

5. ביטול התקשרויות בשל הפרת חוזה ותביעות כספיות לפיצוי בשל נזקי ההפרה. כגון הפרה בניצול הרשאה שניתנה לשימוש מוגבל בקרקע (למטרה ייעודית), כשבפועל נעשה שימוש בלתי מורשה בקרקע, בניגוד לשימוש המותר בחוזה ובחלק מהמקרים מתבצעת גם פלישה לקרקע סמוכה, החורגת מגבולות החוזה שבין המנהל לפולש. שני המצבים מהווים מבחינה רעיונית "פלישה" ובכל מקרה בשני המקרים מדובר בהפרת חוזה, המקנה לרשות מקרקעי ישראל סעדים בגין הפרת חוזה ובתוכם גם סעד לביטול בשל הפרה וסעד של פיצויים. ביטול חוזה מקורי ובתוך כך גם דרישה לסילוק יד מכלל השטח, מהווה כלי הרתעתי ומייצר סיכון לאבד גם את הזכויות הלגיטימיות בקרקע.

6. בהקשר לכלי האכיפה בתכנון ובנייה יש לציין גם את הוראות סעיף 219 לחוק התכנון והבניה. המקנה סמכות לחיוב כספי נלווה להליך הפלילי – במסגרת הפעלת סמכויות אכיפה הפלילית בחוק התכנון והבנייה, ניתן להפעיל גם כלים לתקיפה כלכלית, ככלי הרתעתי שנועד להפוך את ההתנהלות הבלתי חוקית ללא משתלמת. אחד מכלים אלו הוא סעיף 219 לחוק התו"ב המסמיך את בית המשפט להטיל על אדם שהורשע בעבירה לפי פרק י' לחוק גם חיוב כספי בנוסף לקנס, בגובה כפל שווי המבנה או תוספת הבנייה. הטלת החיוב אפשרית במסגרת ההליך הפלילי או בהליך אזרחי נפרד, ובכוחה להוות כלי הרתעתי מבחינה כלכלית.

דוגמא לחיוב לפי סעיף 219 לחוק התו"ב:

שימוש במבנה חקלאי שהוסב לשימוש כמשרד בשטח של כ- 100 מ"ר.

דמי שכירות חודשיים בסביבה – 50 ₪/למ"ר דמי שכירות שנתיים – 600 ₪

היוון דמי השכירות לצמיתות לפי 9.5% נקבל 6,315 ₪

הפחתה לפיתוח 350 ₪/למ"ר       (יתרה 5,965 ₪)

הפחתה לרווח יזמי 10%= 543 ₪ (יתרה 5,422 ₪)

הפחתת עלות בניה 3,500 ₪/למ"ר.

יתרה לשווי מ"ר מבונה – 2,000 ₪/למ"ר (במעוגל).

שטח המבנה שהוסב לשימוש כמשרד כ- 100 מ"ר.

שווי עלות הבניה למ"ר משרד 3,500 ₪ + מע"מ

תחשיב:

שווי עלות הבניה 3,500 ₪ X 100 מ"ר=350,000 ₪+מע"מ

כפל שווי עלות הבניה 350,000 ₪ X  2 = 700,000 ₪+מע"מ

הצטרפו אלינו לדף הפייסבוק בלחיצה על הקישור הבא – שמאי מקרקעין ניצן מקובר 

 

 

 

ניצן מקובר

ניצן מקובר

השאר תגובה
אודות

ניצן מקובר הינו שמאי מקרקעין בעל ניסיון רב בתחום השמאות. הוא מספק שירות אישי, מקצועי ואיכותי. ניתן לפנות בכל שאלה או בקשה.

פוסטים נוספים:
עקבו אחרינו:
בואו להכיר אותי:
גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן