תפריט

שאלות ותשובות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin

פירוט שאלות ותשובות

עיתון שבשבת גיליון 185 –

שאלה: פרסמתי את דירתי למכירה, אבל אני לא יודע: בכמה כסף כדאי לי למכור? האם אני יכול להעזר בשמאי מקרקעין ? אני מבקש לדעת באלו מקרים ניתן להיוועץ בו ?

תשובה: שמאי מקרקעין עוסק בקביעת שווי נכסי מקרקעין (בית, דירה, משרד, חנות, מגרש וכד') והינו מוסמך על פי החוק לקבוע את שווים של מקרקעין. השמאי למעשה היחיד בעל הסמכות החוקית להעיד בפני בית-משפט בענייני שווי מקרקעין.

כמו כן, במסגרת עבודתו הוא משמש לרוב כיועץ מומחה בענייני נכסי מקרקעין בשוק הפרטי, העסקי והציבורי.

חוות הדעת השמאיות ושרותי הייעוץ הינם רבים ומגוונים. ניתן להעזר בשמאי במצבים שונים כגון: בדיקת נכס לפני רכישה, מכירה, השכרה, חלוקת ירושה, פירוק שיתוף (לדוגמא בגירושין), אומדן שווי חלקים בבתים משותפים (גג, חצר, מקום חניה וכד'), שווי הנכס בנקודת זמן כלשהי בעבר, הערכות לצורך טיפול בנושאי מיסוי, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל, פיצויים כולל הפקעות וירידות ערך בעקבות פגיעה תכנונית, בדיקת כדאיות כלכלית ותכנונית לייזום פרוייקטים במטרה לשנות את ייעודי הקרקע, ועוד.

עיתון שבשבת גיליון 185 –

שאלה: איך אני יכול לשמור על הזכויות שלי ולמנוע פגיעה בשווי הבית שלי ?

תשובה: שווי נכסי המקרקעין מושפע, בין היתר, מייעוד הקרקע על פי תכניות בניין עיר מאושרות בתוקף (קיימות) ו/או מתוכננות במישרין על הנכס עצמו, ובעקיפין על סביבתו הקרובה. לדוגמא: בית מגורים צמוד קרקע המצוי ברחוב המיועד – למגורים, דרך ציבורית ושטח ציבורי פתוח גינה ציבורית.

בעת שינוי אחד או יותר מהנתונים שבדוגמא שלהלן, כגון: הוספת תחנת דלק ו/או ביטול הגינה הציבורית ו/או הוספת מבנה ציבורי וכד', יכול וסביר להיווצר מצב בו יפגעו זכויות המחזיק בנכס כתוצאה משינוי שווי הנכס. בהבנת נקודה זו נותר לנו פשוט לדאוג שלא יעשה שינוי קיצוני במרקם הסביבתי בו מצוי הנכס שברשותנו, וזאת ללא ידיעתנו והסכמתנו. במקרים רבים, כאשר בעלי הנכסים מעורבים בתהליך התכנון, ניתן למזער את הנזק או למנוע אותו באופן מוחלט.

על מנת לדאוג לזכויות, מומלץ לבצע מעקב שוטף אחר פרסום תוכניות בניין עיר.

רבים מבעלי הנכסים אינם עושים זאת, היות שבמציאות היום יומית למרבית האנשים אין את הזמן לעבור על כל העיתונים ולחפש באותיות הקטנות את הפרסומים בגין אישור ו/או הכנה של תכנית בניין עיר זו או אחרת. כמו כן, קיימים פרסומים נוספים שקצרה היריעה מלפרטם, היכולים גם הם לגרום לירידת ערך הנכס.

מתוך נסיון מצטבר בנושא הנ"ל המלצתי, כי ניתן לתת מענה לבעיה זו, על ידי התאגדות של מספר בעלי נכסים, ועדי בתים, ועדי שכונות וכד', על מנת לפנות באופן מרוכז לגוף העוסק בניהול נכסים ומבצע מעקב אחר הפרסומים השונים.

חשוב לציין, כי עלות השמירה על הנכסים בצורה זו ובדרך של פניה מרוכזת, הינה שולית יחסית לעומת החשיבות והשווי הרב של הנכסים, ומסתכמת בסכומים של 100$-200$ לנכס בשנה.

ראוי לציין, כי מרבית הגופים הגדולים בארץ, כולל גופים ממשלתיים, נעזרים בטכניקה דומה של שמירה על זכויותיהם, ועל כן, מומלץ גם לכל אזרח במדינה לדאוג לביתו, שבדרך כלל זהו גם רוב רכושו שהשיג בעמל רב.

עיתון שבשבת גיליון 186 –

שאלה: כיצד אוכל להבטיח את קבלת התמורה הראויה בעבור הנכסים שלי בהליך הגירושין ?

תשובה: במהלך שנות הנישואין צוברים בני הזוג במסגרת התא המשפחתי ובעמל רב רכוש הכולל בין היתר נכסי מקרקעין שונים: החל מדירה ו/או בית מגורים וכלה בנכסים מסחריים כגון- משרד, חנות וכד'.

בהליך הגירושין מתבצע "איזון משאבים" בו קובעים את שווי כל הנכסים של כל אחד מבני הזוג.

מומלץ שבתחילת התהליך יערך בירור מקיף כדי לבדוק האם קיימים נכסים נוספים אשר לא היו בידיעת בני הזוג. לדוגמא: נכסים שנרשמו רק על שם אחד מבני הזוג ללא ידיעת האחר, ו/או נכסים שבני הזוג ניסו להעלים או להוציא מרשותם, במטרה למנוע את החלוקה.

קביעת שווי הנכסים תבוצע ע"י שמאי מקרקעין שהוסמך עפ"י החוק לקבוע את שווים של מקרקעין. שמאי המקרקעין יכין חוות דעת שמאית במהירות ובמיומנות, אשר תוגש במידת הצורך לבית המשפט.

כמו כן, השמאי יופיע במידת הצורך כעד מומחה בבית המשפט, שכן רק שמאי מקרקעין הוסמך בחוק להעיד בענייני שווי מקרקעין.

חוות דעת השמאית תוכן למטרות שונות על פי העניין כגון: שווי שוק, דיון כלכלי לצורכי משא ומתן, שווי הנכס בנקודת זמן כלשהי בעבר, פרוק שיתוף (חלוקה ואיזון), גובה דמי שכירות ראויים, גובה דמי שימוש ראויים וכד'.

ראוי לציין, כי במקרה של קבלת החלטה למכור את הנכס בשוק החופשי, או לאחד מבני הזוג, רצוי להתבסס על אומדן שווי הנכס שיקבע שמאי מקרקעין, ולא להסתמך רק על ידע אישי ו/או חוזה הרכישה מלפני מספר שנים וכד'. זאת בשל חשיבות הנושא, הטומן בחובו סכומי כסף ניכרים. חוות הדעת שנותן שמאי מקרקעין חיונית בשל מורכבות הנושא ובשל התנודתיות הרבה השוררת בשוק הנדל"ן בכלל ובאזורים שונים בארץ בפרט.

 

עיתון שבשבת גיליון 186 –

שאלה: מכרתי בית מגורים בהרחבה של מושב בשטח בנוי של 150 מ"ר (ניתן לבנות עוד 50 מ"ר) האם אדרש לשלם מס שבח בגין זכויות הבנייה העודפות ?

תשובה: כאשר נמכר נכס (בית או דירה) עם זכויות בניה עודפות ששיעורן אינו עולה על 10% משטח הבית או הדירה הבנויים או על שווי של 100,000 ש"ח לפי הנמוך שביניהם לא יחול חיוב במס שבח בגין זכויות הבנייה העודפות (עפ"י הוראת ביצוע של רשויות מס שבח מס' 6/98).

אולם, כאשר נמכר נכס (בית או דירה) בסכום אותו ניתן לייחס, כי הוא נובע גם מזכויות בנייה עודפות אזי נערך על ידי רשויות מס שבח חשבון נפרד בגין זכויות הבנייה לבין הבית או הדירה הפטורים ממס.

לדוגמא: לאחרונה נמכר בית מגורים צמוד קרקע בהרחבה באחד המושבים בשרון בשטח בנוי של 150 מ"ר על מגרש בשטח 500 מ"ר עם זכויות בנייה עודפות הניתנות לניצול בשטח של 50 מ"ר בסכום של כ- 450,000$.

הסכום הנ"ל מורכב מ- 30,000$ (135,000 ש"ח) שניתן לזקוף לשווי זכויות הבנייה העודפות ומ- 420,000$ שניתן לזקוף לשווי בית המגורים הפטור ממס.

במקרים בהם רשויות מס שבח קובעות ומייחסות שווי גבוה מידי לזכויות הבנייה העודפות מומלץ להגיש השגה על פי החוק תוך 30 יום למנהל מס שבח.

לצורך הגשת ההשגה יש להעזר בשמאי מקרקעין אשר יכין חוות דעת שמאית עפ"י העקרונות השמאיים המקובלים בכלל ובהתאם להוראות ביצוע של רשויות מס שבח בפרט.

עיתון שבשבת גיליון 187 –

שאלה: אבקש לדעת מה משפיע על שווי של מגרש? כיצד אוכל להגדיל את סיכויי הזכייה שלי במגרש במסגרת מכרז לבנייה עצמית למגורים, שמפרסם מינהל מקרקעי ישראל?

תשובה: שווי מגרש נקבע, בין היתר, על פי הפרמטרים להלן: מיקום המגרש במסגרת המרקם הכללי של הישוב, זכויות הבנייה המוקנות לנכס, והשימושים האפשריים על פי תוכניות בניין עיר בתוקף, ועל פי תוכניות בניין עיר מופקדות ומתוכננות. לעניין זה יש להביא בחשבון את הסיכויים ואת משך הזמן הצפוי עד לאישור התוכניות, מאפיינים טופוגרפיים, שטח המגרש, צורת המגרש (חזית-עומק), דרכי הגישה והנגישות, רמת הפיתוח הקיים או הנדרש, אופן הבעלות- פרטית או חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, ועוד.

מידע על מכרזים שמפרסם מינהל מקרקעי ישראל, ניתן למצוא בין היתר: בעיתונות היומית, באינטרנט – באתר של מינהל מקרקעי ישראל, וגם באמצעות שירות המידע הקולי בטלפון.

במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל קיים פירוט רב ביחס לפרמטרים המשפיעים על שווי המגרש, ושהוזכרו לעיל, כגון: שטח המגרש, פרטי זיהוי המגרש, מחיר המינימום שנקבע על ידי השמאי הממשלתי, פירוט הזכויות והחובות, ועוד. על מנת להגדיל את סיכויי הזכיה במכרז, מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין, אשר ייעץ לעניין שווי שוק של המגרש, כולל איסוף והשלמה של המידע בנוגע למכרזים רלוונטיים שפורסמו, וניתוח תוצאותיהם.

עיתון שבשבת גיליון 190 –

שאלה: מהם היתרונות בקניית נכס במסגרת כינוס נכסים ?

תשובה: קניית נכס במסגרת כינוס נכסים הינה בדרך כלל העסקה המשתלמת והבטוחה ביותר. הצרה של האחד עשויה להיות ההזדמנות של האחר. בתקופה האחרונה הוצעו למכירה מאות ואף אלפי נכסים במסגרת כינוסי נכסים וזאת בעקבות אי-עמידה בתשלומי המשכנתאות למיניהם.

מחפשי "המציאות" יכולים לעקוב אחר פרסום המודעות בעיתונות היומית (באותיות הקטנות), באתרי האינטרנט השונים או על ידי קבלת נתונים מחברות המספקות מידע בנושא תמורת דמי מנוי, כמו: חברת יפעת מכרזים ועוד.

קניית נכס במסגרת כינוס נכסים נחשבת בדרך כלל כקניה "בטוחה", היות שעורך-הדין אשר מונה ככונס הנכס בודק ומסדיר בטרם מכירתו את מצבו המשפטי של הנכס, כולל את השעבודים והעיקולים החלים עליו.

העסקה נחשבת כמשתלמת מאוד מן ההיבט הכלכלי, משום שהנכסים נמכרים בשעורים מופחתים משוויים בשוק החופשי, כמו: הפחתה בשיעור ממוצע בטווח של 10%-20% לדירות ובתי מגורים, הפחתה בשיעור ממוצע בטווח של 20%-30% לנכסים מסחריים, נחלות ומשקים חקלאיים ועוד.

אחת הסיבות המרכזיות להפחתה הניכרת בשווי הנכס במכירתו במסגרת כינוס נכסים היא העובדה, שמדובר במכירה מאולצת, שבה לא מתקיים התנאי הבסיסי של "קונה ומוכר מרצון". השוק מגיב במקרים כאלה בצורה שונה, מאשר במצב בו יש לשני הצדדים את הזמן והידע המספיקים לביצוע העסקה.

לדוגמא: לאחרונה נמכרה נחלה חקלאית בישוב בשרון במסגרת כינוס נכסים תמורת 630,000$ בעוד ששווי הנכס בשוק החופשי הינו בגבולות של 780,000$, הנ"ל בא לידי ביטוי בהפחתה בשיעור של כ- 20% ורווח (חיסכון) לקונה בסכום של כ- 150,000$.

עיתון שבשבת גיליונות נוספים:

שאלה: מהו היתר בנייה ? מתי דרוש היתר בנייה ? מתי ניתן לבקש היתר לעבודה מצומצמת ?

תשובה: היתר בנייה הוא למעשה אישור חוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה ובו באים לידי ביטוי זכויות הבנייה כפי שנקבעו בתוכניות בניה מאושרות ותקפות. המצבים בהם דרוש היתר בנייה: בכל עבודה בקרקע ובנין וכל שימוש בהם, למעט מקרים יוצאים מן הכלל.

הבקשה להיתר בנייה תוגש במקרים הבאים: הקמה ו/או הריסה ו/או תוספת לבניין. שינויים בקירות חיצוניים, חלון חיצוני, חניה מקורה, גדר סככה, פרגולה וכו'. התווית דרך, סלילתה וסגירתה. כל בקשה לשימוש במבנה בצורה החורגת ממה שיקבע בתוכנית בניין עיר מאושרת ו/או בקשה לשימוש אחר ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה. כל העמדת מבנה זמני כמו קרוואן, מכולה, מבנים ניידים וכד'.

שינוי פנימי שאינו מצריך היתר בנייה יחשב במקרים שלהלן: אין שינוי בשטח הדירה, אינו פוגע בקירות חיצוניים, אינו פוגע בצנרת משותפת וכד'.

היתר לעבודה מצומצמת ניתן לבקש במקרים שלהלן: הקמת תורן לאנטנת טלוויזיה או רדיו, דוד שמש, סגירת מרפסת בתריסים, התקנת תנור הסקה דירתי כולל ארובה, צנרת ומתקן לדלק נוזלי, בניית גדר בגובה עד 1.50 מ' ועוד.

שאלה: הדירה שאני מבקשת לרכוש מצויה בבית משותף בו קיימת אופציה להרחיב את דירות המגורים. אבקש לקבל פרטים נוספים בקשר לתוספת בניה בבתים משותפים.

תשובה: תוספת בניה בבית משותף יכולה להיות כאשר מחליטים על כך מי שבבעלותם ¾ מהדירות בבניין ו- 2/3 מהרכוש המשותף אשר צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה.

לא תתקבל החלטה כאמור אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה ו/או שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה. כמו כן, בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.

בעל דירה אשר דירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, צריך לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה אשר: א. דירתו אינה ניתנת להרחבה ב. ההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

גובה תשלומי האיזון יכולים להיקבע בדרך של הסכמה הדדית ו/או על ידי שמאי מקרקעין שימונה בהסכמה. הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה. בעל דירה הטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו ו/או המבקש למנות שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה ו/או החולק על קביעת השמאי ראשי לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעה.

התביעה למפקח תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה, המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים.

תשלומי איזון ששולמו לבעל דירה, פטורים ממס כל עוד סכומם אינו עולה על מחצית התמורה שיש לצפות לה ממכירת הדירה ללא זכויות ההרחבה, בשוק החופשי "ממוכר מרצון לקונה מרצון". כל הבנייה כפופה לקבלת היתר בניה כחוק.

הצטרפו אלינו לדף הפייסבוק בלחיצה על הקישור הבא – שמאי מקרקעין ניצן מקובר

ניצן מקובר

ניצן מקובר

השאר תגובה
אודות

ניצן מקובר הינו שמאי מקרקעין בעל ניסיון רב בתחום השמאות. הוא מספק שירות אישי, מקצועי ואיכותי. ניתן לפנות בכל שאלה או בקשה.

פוסטים נוספים:
עקבו אחרינו:
בואו להכיר אותי:
גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן