בדיקות נחוצות בטרם מוכרים או קונים דירת מגורים בהמלצת שמאי מקרקעין:

קצת עלינו…

• המשרד הוקם בשנת 2000 והינו פעיל כ- 18 שנים.

• ריכזתי פרוייקט, כיועץ למשרד האוצר החשב הכללי מנהל נכסי הדיור הממשלתי במנהלת שרותי ניהול נכסים לצורך טיפול והסדרה של כ- 1,000 נכסים.
• שמאי מאגר ברשות מקרקעי ישראל- מחוז מרכז:
  הכנת שומות לדמי היתר, דמי הסכמה, דמי רכישה, דמי שימוש, טבלאות איזון, ייצוג הרשות   בעיון חוזר ובוועדת השגות, ייעוץ עבור אגף חוזים לדורות בהתיישבות (יישום החלטה 1523).

• מינוי כשמאים מכריעים מטעם בתי משפט.
• הכנת שומות וייעוץ לפני רכישה או מכירה של נכסים שונים, היטלי השבחה, מיסוי מקרקעין.

• פעילות בתחום ליווי ויזום פרוייקטים (שינוי יעוד למגורים 147 יח"ד, מתחם לתעשיה).
• הכנת חוות דעת שמאיות לפרוייקטים בהיקף נרחב בשווי העולה על 1 מיליארד ₪.

מדוע כדאי לי להעזר בשמאי מקרקעין ?

בדיקה של שמאי מקרקעין מוסמך יכולה לחסוך זמן וכסף בטרם קניה או מכירה של דירה.

תוצרי העבודה:

בדיקה כלכלית  – הערכה ראלית של שווי הנכס.

בדיקה תכנונית – ייעוד, שימושים, היתרים, חריגות וכד’.

בדיקה פיזית     – בדיקה כללית ביחס למצבה הפיזי. מקרה הצורך בדיקה מורחבת.

בדיקת זכויות    – ע"י נסח טאבו ו/או אישור זכויות וכד'.

בדיקה כלכלית:

השמאי עורך בדיקה כלכלית  – הערכה ראלית של שווי הנכס תסייע בקבלת החלטות.

לשמאי מספר כלים על מנת להגיע לשווי השוק של דירת המגורים, הגישה המקובלת ביותר היא גישת ההשוואה.

קיימות גישות נוספות: גישת היוון הכנסות וגישת העלות.

בנוסף, השמאי יבדוק ברשות את נושא היטל ההשבחה.

בדיקה תכנונית:

השמאי בודק בוועדה המקומית לתכנון ולבניה את המידע התכנוני ואת תיק הבניין כולל :

היתרי בניה, "טופס 4", "תעודת גמר", דו"ח פיקוח (האם קיים דו"ח פיקוח ולמה הוא מתייחס), זכויות בניה, פוטנציאל תמ"א 38, בניה סביבתית ועוד.

לאחר קבלת המידע מהוועדה לתו"ב ועריכת ביקור בנכס ניתן לבדוק את ההתאמות.

ההתאמות מתייחסות בין היתר:

בין ייעוד הנכס לבין השימוש בפועל, בין היתרי הבניה לבין הבנוי בפועל, אי התאמה בין הייעוד לבין השימוש מהווה למעשה "שימוש חורג".

להלן דוגמאות:

נכס בייעוד לאחסנה המצוי בקומת מרתף של בניין מגורים משותף ואשר משמש בפועל כדירת מגורים.

נכס בייעוד כמשרד המשמש בפועל כדירת מגורים.

לעניין זה השפעה ישירה על שווי הנכס, עלויות גבוהות במקרה של הסדרה ואף פוטנציאל לקנסות.

בדיקה השוואתית בין היתרי הבניה לבין הבנוי בפועל, אי-התאמה משמעותה "חריגת בניה", המשמעות היא לרוב זמן וכסף.

השמאי יכול לפרט מה ניתן להכשיר, כמה יעלה להכשיר, מה צריך להרוס על מנת להחזיר את המצב לקדמותו ועוד.

להלן דוגמאות ל"חריגות בניה" שנתקלנו במהלך השנים:

סגירת מרפסת, בניית פרגולה, מחסן, מרתף, שנוי "פנימי" בחלוקה בין שטח עיקרי לשטחי שרות. תוספת בניה כגון:

הרחבת חדר, תוספת חדר. בניית חניה, בריכה, שינוי חיצוני כגון: חלונות, פתחים, גגות, מדרגות…

טיפים לביסוס "חשדות" בענייני חריגות בניה:

איתור בניה "חדשה" למול בניה "וותיקה", איתור בניה החורגת מהוראות התב"ע (תוכנית בניין עיר) כגון:

אי עמידה בקווי הבנייה, בניה שלא בהתאם להנחיות: צורה, גודל, חומרי בניה וכד', שינויים חיצוניים שבוצעו, השוואה לדירות דומות בניין, בניה "ארעית" החורגת מהתקנים, תשאול הדיירים בדירה ובבניין.

בדיקה פיזית :

בהתבסס על עיון במפרט המכר, היתרי הבניה והשוואה לביקור בנכס.

בדיקה כללית ביחס למצבה הפיזי (סמני רטיבות, התנפחות, סדקים, קילופי טיח, קורוזיה) ותקינות המערכות של הדירה.

המערכות של הדירה הינן בין היתר:

מערכת החשמל והתאורה, המיזוג, הביוב, המים, מצב החלונות, הדלתות, המשקופים, המטבח ועוד.

מומלץ גם לבדוק את מצב המערכות של הבניין כגון:

שטחים משותפים, מעלית נוסעים, חדר מדרגות ועוד.

בדיקה האם נערכו שינויים בהשוואה להיתר הבניה ? שינויים כגון :

בניית ו/או הריסת קירות, שינוי פתחים, חלונות, קירוי ועוד. האם בוצע שיפוץ? מה טיבו של השיפוץ?

בנוסף, מומלץ לתשאל את המתגוררים בדירה לגבי מצבה ותקינות המערכות בה.

במקרה הצורך המשך בדיקה שמאית מורחבת.

הצטרפו אלינו לדף הפייסבוק בלחיצה על הקישור הבא – שמאי מקרקעין ניצן מקובר