הערכות שווי ע"י שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין עוסק בקביעת שווי נכסי מקרקעין (בית, דירה, משרד, חנות, מגרש וכד') והינו מוסמך על פי החוק לקבוע את שווים של מקרקעין. השמאי למעשה היחיד בעל הסמכות החוקית להעיד בפני בית-משפט בענייני שווי מקרקעין.

כמו כן, במסגרת עבודתו הוא משמש לרוב כיועץ מומחה בענייני נכסי מקרקעין בשוק הפרטי, העסקי והציבורי.

חוות הדעת השמאיות ושרותי הייעוץ הינם רבים ומגוונים. ניתן להעזר בשמאי במצבים שונים כגון: בדיקת נכס לפני רכישה, מכירה, השכרה, חלוקת ירושה, פירוק שיתוף (לדוגמא בגירושין), אומדן שווי חלקים בבתים משותפים (גג, חצר, מקום חניה וכד'), שווי הנכס בנקודת זמן כלשהי בעבר, הערכות לצורך טיפול בנושאי מיסוי, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל, פיצויים כולל הפקעות וירידות ערך בעקבות פגיעה תכנונית, בדיקת כדאיות כלכלית ותכנונית לייזום פרוייקטים במטרה לשנות את ייעודי הקרקע, ועוד.

קיימות שלוש גישות שומה עיקריות:

גישת ההשוואה (גישת השוק) המבססת את אומדן שווי הנכס על ניתוח עסקאות שנעשו בנכסים בעלי מאפיינים דומים וביצוע התאמות בין הנכסים ברי ההשוואה.
גישת היוון ההכנסות (גישת התשואה) המבססת את אומדן שווי הנכס עפ"י היוון תזרים ההכנסות הצפויות להתקבל לאורך חיו הכלכליים ולפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים.
גישת העלות המבססת את אומדן שווי הנכס ע"י חיבור המרכיבים כגון: עלות הקרקע בתוספת עלות הקמת המבנה המתואמת / מופחתת להיום.

דוגמא לפרמטרים בהערכת שווי למגרש:

שווי מגרש נקבע, בין היתר, על פי הפרמטרים להלן: מיקום המגרש במסגרת המרקם הכללי של הישוב, זכויות הבנייה המוקנות לנכס, והשימושים האפשריים על פי תוכניות בניין עיר בתוקף, ועל פי תוכניות בניין עיר מופקדות ומתוכננות. לעניין זה יש להביא בחשבון את הסיכויים ואת משך הזמן הצפוי עד לאישור התוכניות, מאפיינים טופוגרפיים, שטח המגרש, צורת המגרש (חזית-עומק), דרכי הגישה והנגישות, רמת הפיתוח הקיים או הנדרש, אופן הבעלות- פרטית או חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, ועוד.