הערכת שווי של דירה או נכס
הערכות שווי נכס או דירה ע"י שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין עוסק בקביעת שווי נכסי מקרקעין (בית, דירה, משרד, חנות, מגרש וכד')
והינו מוסמך על פי החוק לקבוע את שווים של מקרקעין.
השמאי למעשה היחיד בעל הסמכות החוקית להעיד בפני בית-משפט בענייני שווי מקרקעין.
כמו כן, במסגרת עבודתו הוא משמש לרוב כיועץ מומחה בענייני נכסי מקרקעין בשוק הפרטי, העסקי והציבורי.
חוות הדעת השמאיות ושרותי הייעוץ הינם רבים ומגוונים.
ניתן להעזר בשמאי במצבים שונים כגון:
בדיקת נכס לפני רכישה, מכירה, השכרה, חלוקת ירושה, פירוק שיתוף (לדוגמא בגירושין), אומדן שווי חלקים בבתים משותפים (גג, חצר, מקום חניה וכד'),
שווי הנכס בנקודת זמן כלשהי בעבר, הערכות לצורך טיפול בנושאי מיסוי, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל,
פיצויים כולל הפקעות וירידות ערך בעקבות פגיעה תכנונית,
בדיקת כדאיות כלכלית ותכנונית לייזום פרוייקטים במטרה לשנות את ייעודי הקרקע, ועוד.
קיימות שלוש גישות שומה עיקריות:
גישת ההשוואה
גישת ההשוואה המבססת את אומדן שווי הנכס על ניתוח עסקאות שנעשו בנכסים בעלי מאפיינים דומים וביצוע התאמות בין הנכסים ברי ההשוואה.
- נחשבת לגישה המועדפת על השמאים
- השוואה לפי פרמטרים דומים
- הכרות של השטח- קו 11!
גישת היוון ההכנסות (גישת התשואה)
המבססת את אומדן שווי הנכס עפ"י היוון תזרים ההכנסות הצפויות להתקבל לאורך חיו הכלכליים ולפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים.
- גישה שמבוססת על נוסחת חישוב תשואה (היוון)
- טובה לנכסים מסחריים.
- בירור של אחוזי התשואה המקובלים.
- בירור של שכירות המקובלת.
גישת העלות/גישת חילוץ שווי הקרקע
המבססת את אומדן שווי הנכס ע"י חיבור המרכיבים כגון: עלות הקרקע בתוספת עלות הקמת המבנה המתואמת / מופחתת להיום.
- המטרה: לקבל את העלות של הקרקע.
- הבנה של מחיר נכס בנוי
- חילוץ הוצאות נלוות של תהליך הבנייה.
דוגמא לחישוב עלות הקרקע-חילוץ שווי קרקע:
- מחיר נכס בנוי
- הפחתת (מע"מ 17%)
- הפחתת רווח יזמי (רווח יזמי המקובל היום 20%)
- עלויות בנייה
- הפחתת עלויות בנייה
- הפחתת מס רכישה
- עלות הקרקע הסופית- העלות הכספית שאנו נשלם עבור רכישת קרקע על מנת למכור את הנכס ברווחיות.
דוגמא לחישוב גישת העלות- חילוץ שווי הקרקע:
לצורך הדוגמא נניח שמחיר הנכס הבנוי הינו: ,3,000,000 ₪.
- מכאן נוריד את המע"מ (17%) =2,564,102.56 ₪
אח"כ נפחית את הרווח היזמי- (הרווח היזמי המקובל היום הנו 20%) =
1.2: 2,136,752.13 ₪ (2,564,102.56:1.2= 2,136,752.13)
- נחשב את עלויות הבנייה- (על מנת לחשב את עלויות הבנייה נברר עם קבלנים אשר בונים באזור- נקבל הערכת מחיר לפי מטר) לצורך הדוגמא קיבלנו הצעה של 6,500 ₪ למ"ר.
נניח וקיבלנו הצעה של 6500 ₪- למטר. ואנו מתכננים לבנות 120 מ"ר.
6500 ש"חX 120 מ"ר.= 780,000 ₪
- נוריד את עליות הבנייה שקיבלנו ( 2,136,752.13-780,000= 1,356,752.13 ₪)
המחיר שהתקבל עד עכשיו- 1,356,752.13 ₪
- הפחתת מס רכישה- מהמחיר שהתקבל נוריד מס רכישה
- הפחתת עלויות הבנייה
לצורך הדוגמא במקרה הזה מדובר על 6%- מס רכישה =1,356,752.13:1.06= 1,279,954.84 ₪
- עלות הקרקע- 1,279,974.84 ₪ שהתקבלה.
- עלות הקרקע הסופית שהתקבלה 1,279,974.84 ₪- היא העלות שאנו נצטרך לשלם על מנת למכור את הנכס ב3,000,000 ₪.
דוגמא לפרמטרים בהערכת שווי מגרש
שווי מגרש נקבע, בין היתר, על פי הפרמטרים להלן: מיקום המגרש במסגרת המרקם הכללי של הישוב,
זכויות הבנייה המוקנות לנכס, והשימושים האפשריים על פי תוכניות בניין עיר בתוקף,
ועל פי תוכניות בניין עיר מופקדות ומתוכננות.
לעניין זה יש להביא בחשבון את הסיכויים ואת משך הזמן הצפוי עד לאישור התוכניות, מאפיינים טופוגרפיים,
שטח המגרש, צורת המגרש (חזית-עומק), דרכי הגישה והנגישות,
רמת הפיתוח הקיים או הנדרש, אופן הבעלות- פרטית או חכירה ממנהל מקרקעי ישראל, ועוד.
מדוע לבחור במשרד של ניצן מקובר ?
משרד וותיק אשר מעסיק את אנשי הצוות המקצועיים ביותר עם ניסיון של שנים רבות בכל הקשור אל הערכת שווי נכס מכל סוג – מבין הפתרונות שאנחנו מציעים :
- הכנת חוות דעת למטרת: מימוש, רכישה, שווי שוק, חלוקת ירושות, פירוק שותפויות, כינוס
- נכסים, דמי פינוי, דמי שכירות ודמי שימוש ראויים, דמי מפתח, חלוקה ואיזון, התנגדויות לתב"ע ומפגעים שונים וכו'.
- עריכת שומות מקרקעין נגדיות לשומות היטל השבחה של ועדות לתכנון ובניה
- חישוב גובה הפיצויים הראויים בהפקעת מקרקעין (לדוג' בכביש 7) וירידות ערך עפ"י סעיף 197 כולל התמחות בשטחים חקלאיים.
- שמאי מאגר ברשות מקרקעי ישראל בשנים 2011-2015 במחוז מרכז. התפקיד כלל: הכנת שומות מקרקעין לדמי היתר, דמי הסכמה, דמי שימוש, טבלאות איזון (לדוגמא כ- 1700 יח"ד ב"מתחם התפר" בהוד השרון), ייצוג הרשות עיון חוזר, ועדת השגות, הכנת שומות עבור אגף חוזים לדורות בהתיישבות (החלטה 1523/ 1464/ 979/1155/1355) ועוד.
- הגשת השגות לרשויות מיסוי מקרקעין (סעיף 49ז').
- מינוי כשמאים מכריעים מטעם בית המשפט והכנת חוות דעת מומחה המיועדת לדיון בבית משפט כגון: שמאי מכריע מטעם בית הדין הרבני, הוצל"פ ועוד.
- פעילות בתחום ליווי פרוייקטים החל משלבי בדיקת כדאיות כלכלית, תכנון וביצוע וכלה בניהול השוטף של הפרוייקט.
- מתן שירותי ליווי וייעוץ לעיריית חולון, קריית אונו, למושבים, חב' בניה, תקשורת, משרדי תכנון, יזמים וכד'.
בשוק הנדל"ן המחירים משתנים כל הזמן, חובה להזמין שמאי מומחה ומקצועי לפני ביצוע עסקה!
חושבים למכור או לקנות נכס? מעוניינים לקבל הערכת שווי משמאי מקצועי? פרטים על נושאים שונים כמו פיצול משק עזר ? צרו אתנו קשר ואנו נחזור אליכם בהקדם עם מלא הפרטים.
חפשו אותנו גם בפייסבוק – שמאי מקרקעין ניצן מקובר
קישורים נוספים :
